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深圳起家,起死回生后又密集发债!佳兆业玩得有多大?

2019年,有些房企难熬。

一方面融资渠道收紧,另一边融资成本上升。叠加偿债高峰来临,对高杠杆玩家来说,这条钢丝越来越不好走。

越来越多的房企选择境外发债,即便要面临比往年高得多的利息,这是一种绝望,也是某种希望。

如深圳起家,曾有“旧改王”美誉的老牌地产商:佳兆业。据杠杆游戏不完全统计,2019年前7个月,这家2018年全年实现营业收入387亿元,净利润33亿元的“潮汕”房企,前后发债4次,累计达到10亿多美元。

深圳起家,起死回生后又密集发债!佳兆业玩得有多大?

1、佳兆业轮回:半年内至少4次海外发债,且都是高息

深刻还记得2014年,那会杠杆游戏还在北京搬砖,每天坐在电脑前几个小时,身体被亚健康阴云笼罩。

彼时在珠三角叱咤风云的佳兆业却因某些zz原因,深陷债务危机,濒临破产。

大量资产被冻结,项目停工,股票停牌,进而触发大批债务交叉违约。眼看他起高楼,眼看他楼塌了,很多围观者以为大厦将倾,佳兆业活不过2015。

据公开报道,2015年初的佳兆业债务总额达650亿,且多个项目被法院查封。可以说是山穷水尽。

但佳兆业也是幸运的。他的幸运在于2015年底,新一轮楼市周期启动,加之部分金融机构的大力支持,最终于2016年成功重组,并赶上了楼市上涨潮。

财报显示,2017年全年营收327.79亿元,同比增长84%;净利润30.43亿元,实现扭亏为盈。

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刚有了些许喘息机会,形势又变了。这一次或许没有2014年那么千钧一发,但对于某些房企来说也是致命的。

如上文杠杆游戏所说,融资渠道收紧,融资成本上升,偿债高峰来临,这对高杠杆玩家是致命伤。而佳兆业远没有从之前的破产阴影中完全走出来,2018年财报显示,虽然负债压力有所缓解,但净负债率还是高到了236%。

面对房地产整体下行的趋势,债务压力只能靠借更高息的钱来缓解。这或许才能解释为何佳兆业在半年之内,频繁高息发债。

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其官网显示,2019年2月29日,发债400万美元,2021年到期,利率11.75%;4月1日发债3.5亿美元,2022年到期,利率11.25%;5月22日发债4亿美元,2023年到期,利率11.5%;7月16日发债3亿美元,2023年到期,利率10.875%。

此前克而瑞曾发表研报,1-5月,房企融资中海外债占比达到了23.1%,票面利率均值为8.91%。

从融资成本上来看,2019年房企们海外融资利率普遍高了,但之于佳兆业来说,在已经上涨的平均利率基础上,又高了不少。

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2、2019上半年成绩不够佳,2018年利息成本高企

一方面需要高息发债“借新还旧”,另一方面,楼市现在的状况,销售普遍低沉。克而瑞发布的房企半年业绩研究报告显示,2019年上半年,行业整体规模增速较2018年显著放缓。近60%房企业绩完成未过半,部分企业目标压力尚存。

虽然房企普遍增长不高,业绩完成也不理想,但行业集中和分化加剧。马太效应愈加明显,其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,地产寡头越来越猛。

之于佳兆业们来说,不能逆势,或许不是件好事。

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据该公司官网,截至2019年6月,佳兆业集团连同其合营企业及联营公司累计实现合约销售金额约346.9亿元,2019年该集团年度销售目标为875亿元。

据此计算,该集团于今年前6个月仅完成销售目标的39.65%。

另一方面,各项投资的压力也正在加大。

据其2018年年报,该集团投资物业公平值收益2017年为20.89亿元,2018年减少为2.12亿元。

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另外值得注意的是,报表显示佳兆业集团去年的融资成本只有25.73亿元,这一数字相对于超千亿规模的有息负债而言,似乎还算低。但其现金流量表显示,2018年用于支付融资利息的现金流出高达108.62亿元!

前后反差如此巨大,这意味着什么?

3、压力山大背后,割肉偿债还是另谋他路?

最近以来,监管机构似乎不断收紧房地产企业的融资通道,市场传言不少信托机构已被要求控制房地产信托的发行规模和占比。